Als ondernemer huurt of – in sommige gevallen – verhuurt u een bedrijfsruimte. Zoals u wellicht weet zijn de afgelopen jaren veel ondernemers failliet verklaard mede vanwege de economische crisis. Deze failliet verklaarde ondernemers hadden in veel gevallen een bedrijfsruimte aangehuurd. De huurovereenkomsten die in dat kader waren afgesloten hebben in veel gevallen nog een doorlooptijd van enkele jaren. Wat kan de verhuurder in dat geval doen om zijn schadevergoeding – zoals onbetaald gelaten huurpenningen en de resterende huurtermijnen (ook wel positief contractsbelang genoemd) – te verhalen op zijn huurder?

 

Veel huurovereenkomsten (o.a. van bedrijfspanden) worden immers aangegaan voor een bepaalde periode (bijv. 5 jaar). In dit soort overeenkomsten is vaak opgenomen dat bij een onrechtmatigetussentijdse beëindiging door de huurder, aan de verhuurder een schadevergoeding moet worden betaald gelijk aan de resterende huurtermijnen.

 

Situatie waarbij huurder niet failliet is verklaard

In de situatie waarbij de huurder nog niet failliet is verklaard, wordt doorgaans een (deel van de) schadevergoeding die gelijk is aan de resterende huurtermijnen toegewezen door de rechter. De verhuurder maakt derhalve aanspraak op zowel de onbetaald gelaten huurpenningen als op (een deel van) de resterende huurtermijnen. Deze laatste schadepost ziet toe op het geval waarin de huurder tot onberispelijk nakoming van de huurovereenkomst zou zijn overgegaan. Oftewel de huurder zou alsdan de gehele termijn waarvoor de huurovereenkomst was afgesloten keurig nakomen.

Situatie waarbij huurder failliet is verklaard

In geval de huurder vanwege zijn faillissement zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet kan nakomen en aldus (noodgedwongen) tot beëindiging van de huurovereenkomst dient over te gaan, komen er bij de beëindiging en de daaruit voortvloeiende berekening van de schadevergoeding andere aspecten om de hoek kijken.

 

Indien de huurder failliet wordt verklaard, kan zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds doen eindigen, waarbij doorgaans een opzegtermijn van 3 maanden in acht genomen moet worden. Alsdan wordt er dan ook gesproken van een regelmatige opzegging, waarbij vanaf de dag der faillietverklaring de huurprijs (de 3 resterende huurtermijnen) een boedelschuld is. Een boedelvordering staat hoger in rang dan andere vorderingen, zodat er veel meer kans bestaat op uiteindelijke voldoening.

 

De Hoge Raad heeft bepaald dat wanneer de curator van de failliete huurder de huurovereenkomst op de voet van artikel 39 van de Faillissementswet opzegt, het ontoelaatbaar is dat de verhuurder een schadevergoedingsverplichting (voor méér dan 3 resterende huurtermijnen) tegenover de boedel van de failliete huurder zou kunnen inroepen. In beginsel heb je dan nog een vordering voor de resterende huurtermijnen jegens de gefailleerde zelf. Dit is dus géén vordering tegen de boedel en komt derhalve niet in aanmerking voor verificatie in het faillissement van de huurder. Het gevolg hiervan is dat de vordering uit schadevergoeding naar alle waarschijnlijkheid onbetaald zal blijven.

 

Op het vorenstaande heeft De Hoge Raad in haar arrest van eind 2013 voor een opening voor de benadeelde verhuurder gecreëerd teneinde zijn/haar vordering alsnog te kunnen verhalen op de huurder, of beter gezegd op een derde partij die zich garant heeft gesteld voor de voldoening van de huur. Dit doet zich voor wanneer een derde de nakoming van die vordering heeft gegarandeerd (bijvoorbeeld een bankgarantie, of de holding van de failliete huurder middels een borgtocht). Het faillissement van de huurder en een opzegging van de huurovereenkomst brengen met zich mee dat deze “derde” gehouden wordt deze schadevergoeding dient te voldoen.

 

Voor meer vragen en oplossingen, bel Bedrijfsjurist op Maat®. Of neem contact op.