Iedere huurder heeft te maken met zaken die kapot gaan in een gehuurde kantoorruimte of gehuurd pand. De vraag is alleen wie deze zogenaamde “gebreken aan het gehuurde” dient te herstellen. Het uitgangspunt in de wet is dat de verhuurder verplicht is deze gebreken te herstellen. Hier is echter wel een uitzondering op gemaakt voor kleine herstellingen, welke de huurder zelf dient te verrichten. Maar wat zijn nu kleine en grote herstellingen en kan je hier contractueel van afwijken?

 

Kleine herstellingen

Kleine herstellingen zijn herstelwerkzaamheden aan het gehuurde die door een gemiddeld handige huurder zonder al te veel kosten en/of specialistische kennis kunnen worden verricht. Hierbij moet u denken aan het ontstoppen van de gootsteen, vervangen van kapotte lampen, binnenschilderwerk, tuinonderhoud, schoonhouden van de gehuurde ruimte etc. Het gaat in ieder geval om kleine reparaties waar geen noemenswaardige kosten aan zijn verbonden. Indien u een kantoorruimte dan wel andere bedrijfsruimte huurt, kunt u hier contractueel vanaf wijken. Voor huur van woonruimte kan hier in beginsel niet vanaf worden geweken.

 

Verhelpen gebreken

Vallen de gebreken aan het gehuurde niet onder kleine herstellingen, dan dient de verhuurder zorg te dragen voor de reparatie van dat gebrek. Maar wat is nu als gebrek van het gehuurde aan te merken?  Een gebrek is een staat of eigenschap van de gehuurde ruimte of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de gehuurde ruimte aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden ruimte. Alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. Hierin rust ook de verplichting voor de verhuurder om periodiek respectievelijk preventief onderhoud aan het gehuurde te verrichten.  Indien hieraan niet wordt voldaan is er sprake van achterstallig onderhoud.

 

De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen indien de huurder dit verlangt. Deze verplichting geldt dus niet voor kleine reparaties of voor zaken waarvoor de huurder aansprakelijk kan worden gehouden, zoals het eigenhandig kapotmaken van een raam.

 

Stel, het is bijna winter en de CV-ketel bij u op kantoor gaat kapot. U verzoekt dan aan de verhuurder om dit ‘gebrek’ binnen een bepaalde termijn te verhelpen. Laat de verhuurder volgens na om binnen de gestelde termijn dit gebrek te verhelpen dan is hij is in verzuim en mag de huurder zelf de herstelverplichting ter hand nemen en de kosten die hij daarvoor gemaakt heeft verrekenen met de huurpenningen oftewel in mindering brengen op de huurprijs. Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

 

Echter, deze eigenmachtige weg brengt voor de huurder wel een risico met zich mee. Als later blijkt dat de gebreken die hij zelf heeft verholpen en de herstelkosten verrekend heeft met de huur niet voor rekening van de verhuurder komen, dan kan de verrekening met de huur als wanprestatie worden aangemerkt.

 

Heeft u als huurder problemen met betrekking tot de door u gehuurde ruimte en weet u niet of u deze zaken zelf dient te herstellen dan wel dat de verhuurder dit dient te doen? Neem dan contact op met de bedrijfsjuristen van Bedrijfsjurist op Maat®. Zij hebben jarenlange ervaring op het gebied van het huurrecht.